為什麼社區需要物業公司協助管理?可以選擇聘用總幹事就好嗎? | 桃園建案查詢網
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文:昭彥老師[1]
為什麼社區需要物業公司協助管理?有效分擔管委會的心力。管委會成員本身也是住戶,皆為無給職之工作,在日常也大都有自己的工作,不可能每天都投入大量時間來執行社區行政事務。
另外管委會每年改選,剛上任的委員也很難快速了解社區情況。透過管委會聘僱物管公司或聘任管理服務人(總幹事),專職服務社區是較為理想的作法。
該選擇聘用總幹事或是物業公司?以廉價航空與一般航空公司來類比,一個是你可以自由搭配需要的服務,例如餐點、行李託運;一個是只能選擇指定的服務方案。
總幹事是社區行政的執行者,而物業公司統包社區行政、保全、環境清潔等服務。
以社區來說,除非你們社區幾乎沒有公共設施,只需要有人在櫃台收發包裹,那麼聘請一位總幹事作為社區管理員即可,只是要記得處理此員工勞健保;如果是跟物業公司簽約,相對就單純許多,物業公司會協助指派保全人員、總幹事;與機電廠商、垃圾清運、清潔公司簽約來協調相關人員進行消防維護、環境清潔、園藝整理。
當然還是要回歸社區預算,但只能說,物業這筆預算支出,省不得。
提供專業諮詢,避免風險除非本身是社區管理從業人員,或是有花時間投入學習,大多數人其實不熟悉《公寓大廈管理條例[2]》,遇到許多爭議不知道要怎麼處理。
而物業公司就是提供管委會這類專業諮詢的對象。包括像是政府定期的基本消防安全檢查、住戶進行房屋裝潢的基本原則與規範、機電維護保養的經驗、對社區財務管理之管理費用催繳、住家安全管理,或是住戶違規時候幫助管委會訴求法律途徑。
社區經營最難的部分,往往不是設備的維修,而是人之間的紛爭。有專業的第三方提供建議與協助,可以避免人情世故造成的爭議。
物業公司的評估與聘用通常在管委會改選交接後,上任第一件事就是要處理物業管理公司換約,無論跟原來的物業公司關係如何,都要進行招標,避免利益爭議。
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